En las Comunidades de Propietarios no es raro encontrar algún vecino que se empeña en exigir el estricto y riguroso cumplimiento requisitos formales en la confección de las actas. Esto es lo que ocurrió en un juicio que hemos tenido recientemente y en el que hemos obtenido sentencia estimatoria para la Comunidad de Propietarios.
Celebrada la Junta de Propietarios a la que asistió la práctica totalidad de los mismos, se aprobaron determinados acuerdos. El vecino disconforme impugnó judicialmente los acuerdos alegando defectos formales en el acta. En concreto la ausencia de firma de la presidenta en el acta que se le notificó.
En la contestación a la demanda alegamos que los meros formalismos no pueden servir para anular acuerdos adoptados por las Comunidades de Propietarios. El juzgado de Primera Instancia nos ha dado la razón, desestima la demanda y condena en costas al demandante.
En la sentencia se aclara que «en relación a las actas, del tenor literal del art. 19.1 de la LPH se desprende la obligación que la Ley impone a las comunidades de contar con un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad donde se «reflejarán» los acuerdos adoptados en las juntas de propietarios, pero la precitada expresión no significa que se establezca una forma sustancial para la existencia y validez del acuerdo, sino una obligación a cumplir por los órganos rectores en beneficio de los comuneros, que pueden exigirles aquel cumplimiento. Es reiterada la jurisprudencia que establece que el acta no es una forma «ad substantiam» del acuerdo, si no que tiene una finalidad «ad probationem», es la prueba de lo acordado, pero no crea los acuerdos, de forma que no afecta a su existencia y eficacia, sino a la acreditación del mismo en juicio y fuera de él, por lo que el acuerdo puede existir y ser válido con independencia de esa formalidad (entre otras muchas, las Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de abril de 2015 , 7 de octubre de 1999 , 25 febrero 1988 , 19 de julio de 1993 , 2 de marzo de 1992 ).
En caso de existir libro de actas, las irregularidades en la llevanza del mismo, los defectos formales y de redacción del acta no producen tampoco la nulidad de la junta y de los acuerdos que contienen, pues serán válidos o no en función del grado de cumplimiento u observancia de las prescripciones legales .En todo caso debe precisarse igualmente que el objeto propio del acta es el de consignar los acuerdos que se adopten en junta de propietarios, y no por el contrario informaciones, opiniones de los propietarios, incidencias, etc. que sin perjuicio de que se recojan no constituyen los acuerdos de la Comunidad.
La sentencia reitera jurisprudencia que en esta materia prescinde de los excesos del formalismos que pueden perjudicar intereses, que en este caso serían los de las voluntades correctamente expresadas y votadas por los copropietarios, que son ajenos a la diligencia de la firma por parte de su presidente o secretario. Todas las sentencias son coincidentes en afirmar que los acuerdos de las Comunidades de Propietarios existen aún cuando no se documenten. Por tanto, para que produzcan efectos no es imprescindible que se recojan en un acta y mucho menos que lleven ninguna firma. Así, la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Valencia en su sentencia de 11/1/2013 aclara que “no significa que los acuerdos carezcan de validez por el hecho de no estar firmada el acta, pues serán válidos o no en función del grado de cumplimiento de los requisitos intrínsecos para alcanzar la mayoría legalmente exigida en la formación de la voluntad común, no por el visto bueno que el presidente dé a la redacción del acta por el secretario. Esa circunstancia no es un elemento constitutivo o un requisito de forma solemne esencial para el nacimiento de la declaración de voluntad surgida de la votación, de modo que el acta es únicamente el medio para documentar el acuerdo, no para validarlo.”
Si la documentación de los acuerdos no es un elemento esencial para que estos existan y desplieguen sus efectos, la falta o no de firma de las actas tampoco afecta a la existencia y validez de los acuerdos.
El Tribunal Supremo en su Sentencia de 20/04/2015 declara que “la falta de las firmas de presidente y secretario de la comunidad, pueden ser defectos, pero no producen la nulidad de la Junta y de los acuerdos que contienen, y se subsanan cuando en una siguiente junta, se ratifica lo acordado en ésta. Es decir, por falta de la diligencia de aquéllas, no cabe anular la Junta y los acuerdos. No cabe que meros formalismos lleven consigo nulidades que perjudiquen a toda la comunidad”. Además añade que en la realidad social es cotidiano el hecho de firmar las actas con posterioridad e incluso en la junta siguiente y que los acuerdos de la comunidad no puede verse perjudicados por circunstancia ajenas a la junta, como la falta de diligencia en la firma del acta por parte de su presidente o secretario.
Resulta a este respecto igualmente interesante la reciente Sentencia de la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Asturias de 25/9/2018 en la que se indica que “de forma prácticamente unánime por doctrina y tribunales se viene atribuyendo a aquel documento un valor ad probationem, de modo que incluso la falta de redacción del acuerdo no afecta en absoluto a su existencia y eficacia, sino a la acreditación del mismo en juicio y fuera de él. No cabe que meros formalismos lleven consigo nulidades que perjudiquen a toda la comunidad, sólo tendrán trascendencia las omisiones cuando afecten al fondo de los acuerdos y puedan provocar indefensión a algún comunero”. Este criterio se viene manteniendo por el Tribunal Supremo desde antiguo. Así en la Sentencia de 10/7/1988 ya se indicaba que “la existencia o inexistencia de un libro de actas resulta indiferente para las cuestiones relacionadas con la validez o nulidad de la Junta, del acta correspondiente y de los acuerdos adoptados” y en otra de 25/4/1992, sostiene que “la ausencia de firmas en las actas de las juntas de copropietarios -si bien es conveniente que figuren, pues se aporta mayor seguridad a lo que reflejan tales documentos-, no priva de virtualidad a los acuerdos dotados de la necesaria legalidad. La firma tiene significación formal de representar un elemento confirmatorio de las declaraciones emitidas y recogidas en los documentos que hayan producido las partes obligadas”.
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