ESTADO DE ALARMA Y APLAZAMIENTO DEL PAGO DE LAS RENTAS DE LOCAL DE NEGOCIO.
La suspensión de actividades comerciales consecuencia de la declaración del Estado de alarma ha obligado al cierre de empresas y locales comerciales. Desde el principio se ha planteado si se mantiene la obligación del pago de la renta mientras el local permanece cerrado
Esta situación no estaba prevista en los contratos de arrendamiento y la legislación civil sólo nos permite acudir a la aplicación de la fuerza mayor como causa legal para la suspensión del pago de la renta. Sin embargo, no está claro si la fuerza mayor puede justificar la suspensión del pago de la renta. También se ha acudido a otros conceptos de creación jurisprudencial como la famosa – en estos momentos- clausula “rebús sic stantibus”.
En todos los sectores se ha reclamado que se facilitará una solución legal como se ha hecho en otros países europeos, determinando con claridad las consecuencias de esta situación.
El Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, ( BOE 22 DE ABRIL DE 2020) intenta dar una respuesta legal a esta necesidad.
Resumimos las líneas fundamentales de esta normativa.
En primer lugar la Exposición de Motivos se inclina por la posible aplicación de la suspensión del pago de la renta al amparo de lo previsto en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.
Así declara: “A falta de acuerdo entre las partes, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas, salvo en lo su artículo 26, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que puede ser aplicable a los locales de negocio vía artículo 30 de esta Ley».
Y, ya en cuanto a las medidas concretas articuladas en el Decreto-Ley se establece el derecho a solicitar una moratoria en el pago de las rentas con distinto contenido según quien sea el arrendador.
Se establecen un régimen distinto para los arrendamientos de local de negocio según la naturaleza del arrendador
Locales de negocio arrendados por empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
En estos casos el arrendatario que cumpla los requisitos previstos en el Decreto-Ley podrá solicitar una moratoria en el pago de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
Esta moratoria supone el aplazamiento del pago de la renta sin penalización ni intereses, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años y siempre dentro del plazo de duración del contrato
El plazo para solicitar la moratoria es de un mes desde la entrada en vigor del Decreto-Ley. La entrada en vigor se produjo al dia siguiente de su publiación por lo que el plazo para solicitar la moratoria finalizará el 23 de mayo de 2020.
Por supuesto la aplicación de la moratoria no excluye la facultad de las partes para alcanzar acuerdos distintos en relación al pago de las rentas.
Locales de negocios arrendados por personas distintas de las anteriores ( pequeños propietarios fundamentalmente).
En estos casos el arrendatario podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.
En estos casos se podrá acordar que la fianza sirva para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
Los requisitos para acceder a estas moratorios son los siguientes:
Autónomos arrendatorios
- Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara
- Que su actividad haya quedado
- suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
- En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Pymes:
- Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
- Que su actividad haya quedado
- suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
- En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Como conclusión la solución ideal será alcanzar un acuerdo con el arrendador: moratorias en el pago, reducción de rentas o cualquier otra fórmula que pueda aminorar los perjuicios económicos para ambas partes. Y a falta de acuerdo será necesario estudiar si se puede acoger a la moratoria en el pago de las rentas u optar por otras soluciones legales que parece propiciar la Exposición de Motivos del Decreto-Ley.
Si necesita ayuda o consejo en estas situaciones contacte con nosotros. En Gonzalo López Abogados en Oviedo somos especialistas en derecho civil y arrendamientos urbanos. En estos momentos nuestro despacho de abogados en Oviedo está cerrado al público pero atendemos por correo electrónico, teléfono o videoconferencia.