COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. NULIDAD POR ABUSIVA DE LA CLAUSULA CONTRACTUAL QUE PERMITE AL ADMINISTRADOR DE FINCAS RECLAMAR LA TOTALIDAD DE SUS HONORARIOS SI ES CESADO ANTICIPADAMENTE.
El Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Oviedo en sentencia de 13 de marzo de 2020 ha declarado nula una clausula inserta en el contrato de la administradora del inmueble que obligaba a la Comunidad a pagar la totalidad de sus honorarios si se la cesaba anticipadamente.
En este asunto en el que nuestro despacho de abogados en Oviedo intervino en defensa de la comunidad de propietarios la administradora, cesada anticipadamente por decisión de la Junta de Propietarios, pretendía el cobro de los honorarios de los meses que restaban hasta la fecha de extinción contractual.
Dada la condición de consumidor de la Comunidad de Propietario se opuso la el carácter abusivo y nulo de la cláusula, estimando el Juzgado esta alegación.
La clausula en cuestión estipulaba que en caso de rescisión “por cualquier causa” el administrador de fincas tiene derecho a cobrar los honorarios que resten hasta completar la anualidad de prórroga, así como los gastos de oficina, en concepto de daños y perjuicios causados, estando obligada la comunidad a no nombrar nuevo administrador de fincas hasta que se hayan liquidado las cuentas con el cesante, y estando éste obligado a la entrega de la documentación y datos comunitarios que obren en su poder en el plazo de 60 días.
La consecuencia práctica de las cláusulas analizadas es que, aunque el administrador de fincas fuese cesado por una conducta dolosa o negligente, plenamente justificada, habrían de abonársele sus honorarios y gastos de oficina, hasta el final de la anualidad, como si continuase trabajando, y sin ya prestar servicio alguno a los vecinos ni desarrollar actividad de ningún tipo, con las circunstancias agravantes de que la comunidad ni podría nombrar nuevo administrador, ni recibir la documentación que necesita para seguir funcionando, hasta que no pagase dichas partidas.
El Juzgado atendiendo a las circunstancias del caso concreto estima que estos pactos vulneran lo dispuesto en el Art. 1729 Código Civil que restringe el derecho del mandatario a ser indemnizado a los supuestos en que no haya actuado con culpa o imprudencia, y también vulneran lo dispuesto en el Art. 1100, último párrafo, Código Civil que impide que un contratante pueda exigir al otro el cumplimiento de sus obligaciones si el reclamante no cumplió debidamente lo que le incumbe.
Y con carácter general entiende que estas estipulaciones no tienen reciprocidad, privan a la comunidad de derechos, implican una sanción desproporcionada al incumplimiento del plazo contractual y desequilibran gravemente la posición de los contratantes.
Por ello se consideran abusivas y nulas de pleno derecho, debiendo tenerse por no puestas, en aplicación de lo dispuesto en los Arts. 3 y 6.1 de la Directiva 13/93/CEE, en relación con el apartado 1, letras “b”, “e” y “o”, del Anexo de dicha Directiva, y en los Arts. 82.1, 83, 85, apdos. 5 y 6, 86.1 y 87.1 del Real Decreto Legislativo 1/07.
Por último, se reitera que de acuerdo con la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en setencia de 5 de diciembre de 2019 y del Tribunal Supremo en sentencia de 11 de marzo de 2014 la comunidad de propietarios que contrata con un profesional, como es el caso, puede tener la condición legal de “consumidor”, resultándole de aplicación la normativa protectora del Derecho de Consumo.