El TRIBUNAL SUPREMO REITERA ( POR PARTIDA DOBLE): LOS GASTOS GENERALES DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEBEN PAGARSE POR COEFICIENTES AUNQUE SE HAYAN VENIDO PAGANDO A PARTES IGUALES.
Con cierta frecuencia se plantea este supuesto en las consultas de nuestro despacho de abogados en Oviedo: Una comunidad de propietarios que viene pagando los gastos generales a partes iguales aunque en el titulo constitutivo figura la obligación de pago de cada vivienda conforme a su coeficiente de participación.
En muchas ocasiones el motivo fue que al constituirse la comunidad de propietarios no se nombró administrador profesional y para evitar el farragoso calculo de las cuotas conforme a coeficiente los vecinos optan por fijar una cuota igual para cada piso. En algún momento en el futuro, un propietario solicita aplicar el régimen de coeficientes.
Y aquí se plantean las dudas: ¿Tiene derecho a cambiar el régimen de reparte de gastos cuando lo ha venido aceptando desde siempre sin protesta? ¿Se puede alegar que este propietario está vinculado por su conducta previa ( teoría de los actos propios) al haber aceptado el pago a partes iguales? ¿Se puede entender que ha existido un acuerdo tácito unánime de modificación del título constitutivo?.
Dos recientes sentencias del Tribunal Supremo reiteran y fijan su doctrina sobre estas cuestiones.
El hecho de venir pagando los gastos a partes iguales no vincula a los propietarios ni se les puede aplicar la teoría de los actos propios.
La sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2020 declara que el hecho de que los propietarios no hubieran impugnado acuerdos anteriores en los que se establecían las cuotas lineales o iguales, NO ES VINCULANTE.
La PROPIEDAD HORIZONTAL. se rige por las disposiciones especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados. Por ello es posible que establecer en los estatutos el régimen especial sobre distribución de gastos, que puede tener por base la fijación de módulos distintos a los significados por la cuota de participación de cada piso o local en el valor total del edificio:
El sistema de distribución de gastos será el establecido en los Estatutos. Y los estatutos pueden ser modificados por la voluntad de los interesados.
Pero esta modificación requiere acuerde unánime de todos los propietarios que integran la Comunidad.
Cuestión distinta de la modificación de los Estatutos es el acuerdo consensuado de establecimiento de las cuotas de participación en los gastos.
Este acuerdo puede fijar unas cuotas diferentes a las establecidas en el título constitutivo cuya modificación, al constituir una novación en la voluntad convencional, exige la mayoría simple de los propietarios, como expresión de la voluntad general de la Junta de Propietarios.
Pero este acuerdo aprobado por mayoría no impide su impugnación por parte de los comuneros afectados ni supone modificación de los Estatutos ni impedimento para impugnar en el futuro acuerdos similares.
En suma es posible que los propietarios por mayoría decidan distribuir el pago de los gastos generales o de algún gasto concreto a partes iguales. Y los propietarios disidentes pueden impugnarlo por suponer una modificación del título constitutivo y los Estatutos o aceptarlo para ese concreto ejercicio o gasto sin que esa aceptación les vincule en el futuro.
Y aquí viene una pequeña precisión sobre el caso concreto. El acuerdo impugnado se refería a obras de naturaleza extraordinaria que afectaban al valor de edificio. Y el Tribunal Supremo considera que la practica de pagar a partes iguales no es vinculante frente a la emisión de cuotas imprevisibles por su gran cuantía y por la naturaleza excepcional de las obras presupuestadas. Entonces, ¿si sería aceptable si se tratase del pago de cuotas ordinarias similares a las de ejercicios anteriores?
No parece posible viendo que a continuación expone que la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar.
El hecho de haber venido pagando los gastos a partes iguales no supone modificación tácita del título constitutivo.
La sentencia del Tribunal Supremo de 11 de marzo de 2020 va más allá y resuelve otro argumento habitual en estos casos. Alegar que ha existido una modificación tácita del título constitutivo por el transcurso de determinado tiempo en que todos los vecinos han aceptado pagar los gastos a partes iguales.
Se considera que aceptado durante un tiempo por todos los propietarios el reparto a partes iguales, aunque no exista acuerdo expreso, se entiende que ha existido un acuerdo tácito unánime y en consecuencia ya se ha modificado válidamente el titulo constitutivo.
El Tribunal Supremo niega que esta práctica produzca un acuerdo tácito de modificación del titulo constitutivo.
Admite que los propietarios, en un momento concreto, pueden aceptar -por determinadas razones- que la participación en los gastos comunes se produzca de modo distinto al establecido en el título constitutivo, al margen de los cauces previstos en la ley.
Pero un acuerdo de modificación del título constitutivo requiere la inserción de la propuesta de modificación como punto del orden del día, la oportuna discusión sobre ello y la concurrencia de unanimidad para dicha modificación, que habría de llevarse al registro de la propiedad para que pudiera vincular a terceros que pasen a formar parte de la comunidad con posterioridad al acuerdo.
Si no se cumplen estos requisitos cualquiera de los propietarios puede exigir, en todo momento, que se le aplique el porcentaje de participación previsto en el título para la distribución de los gastos sin que la comunidad pueda negarse a ello.
Si tienen alguna duda sobre esta cuestión, póngase en contacto con nosotros´en nuestro despacho de abogados en Oviedo.